省政协社会和法制委员会：关于完善住房租购并举制度发展住房租赁市场调研的综合情况报告

2018-07-24 09:22:13  

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根据省政协《2018年协商工作计划》安排，省政协社会和法制委员会于3月下旬组成专题调研组，先后赴武汉市、宜昌市实地调研，赴广东省广州市、中山市、深圳市和福建省厦门市实地考察，商请襄阳市、十堰市、黄石市协同调研。民进湖北省委会就一个分专题开展了调研。

调研组先后听取了省直有关部门和武汉市、宜昌市情况通报；在汉召开小型座谈会十余次，与房管部门、房地产企业、专业租赁企业、房地产行业协会、有关专家学者、租房户深入研究探讨，形成13份调研成果。

与此同时，通过媒体网络、住房租赁专业网等，线上发放调查问卷，截止6月底，数据显示，已有超过36万人次点击关注，收回有效问卷36800余份；通过武汉院校，线下发放问卷调查2000份，收回有效问卷2000份，举办省政协委员网络议政厅，省、市政协委员76人发言、并互动交流，网友关注度最高峰达2.3 万余人次。在此基础上，与实地调研情况进行比对，形成网络议政和远程协商数据分析报告1份。

现将调研情况综合报告如下：

培育和发展住房租赁市场是实现“让全体人民住有所居”的重要举措，对促进人才流动，加速推进人口城市化，拉动经济增长等具有重要的现实意义。据省住建厅住房租赁需求调研数据显示，2017年，我省住房租赁人口约565万人，占全省城镇人口的16.14%。随着人口城市化的发展，潜在的租赁需求也十分巨大。去年以来，我省加快培育和发展住房租赁市场，积极推进建立租购并举制度，先后出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》《关于因城施策规范有序发展住房租赁市场的通知》；开展租赁需求调研分析，将宜昌、襄阳、十堰等租赁需求靠前的城市列为省级试点；完善供给，全省共筹集租赁住房4.5万套（间），将新建租赁住房18.7万平方米；在财政、金融、供地方面细化政策，支持租赁市场供需主体；推进租赁企业、经纪机构备案和从业人员实名制管理，推行房源核验和金融服务，加强联合监管，规范租赁市场秩序。

调研中，我们发现，由于发展住房租赁市场尚处于起步阶段，仍面临一些亟待解决的矛盾、困难和问题。主要表现在以下几个方面：

1.树立住房租赁消费观念任重道远。问卷调查显示，在购房将会严重影响生活质量的前提下，仍有高达88.2%的被访人群选择购房，而这些被访人群中有45%的比例属于目前已自有住房或处于和父母家人一起住的状态。可见，目前大部分年轻人群都有强烈的首次置业及再次置业的意愿。

据2015年武汉城市居民1%人口抽样调查显示，家庭租赁住房占比21.4%，低于同期北京的31.2%，上海的32.6%，重庆的21.68%；远低于美国纽约的66.5%，英国伦敦的51.4%，德国柏林的86.1%，日本东京的53.2%。租购比例严重失衡，过低的住房租赁率抑制了劳动力流动，导致过多的财富沉淀于住房市场，既不利于实体经济发展，也不利于人力资本的增加，与创新型社会相矛盾。

转变住房消费观念，关键是要实行“租购同权”制度。但由于教育、医疗等优质公共资源有限，供给相对不足，房屋产权人的权益都难以保障，承租人的权益更难以落实。

2.租赁住房总体供应不足与市场结构性供需错配并存。一方面，空置房高悬。通过水、电表使用数据的测算预估，武汉市空置房源数量达50万套，从一个侧面说明仍有大量的存量房房源等待被盘活。另一方面，租赁住房供应严重不足。一是保障性的租赁住房供应不足。截止2017年12月6日，武汉市分两批推出了共计8430套，总建筑面积41.38万平方米的保障性租赁房源。但与庞大的租赁群体，特别是新入职集中的留汉大学毕业生群体相比，保障性租赁住房可以说是杯水车薪。二是市场化的长租公寓供需错配。项目供应偏少，且分布地点往往偏离商业、办公等聚集区，难以实现职住平衡，供需存在明显错配。

3.租赁市场发展水平偏低。目前，租赁市场上提供的住房大多品质低、服务少，总体处于低层次发展水平。这主要表现在：一是租赁房源主要集中在“城中村”（占比21.6%）和老旧街区（占比18.3%），出租住房老龄化与租户年轻化错配严重；二是租赁企业持有的房源少，无法提供专业化的品质服务。如武汉市2017年机构管理的房源仅占2.2%，远低于荷兰的70%，德国的25.25%；三是现代技术，特别是现代信息技术在租赁行业的应用明显落后于其他行业；四是租赁市场管理不规范，登记备案率低。例如武汉市目前租赁登记备案率还不到2%。租赁市场上房屋安全、“胶囊房”和“黑中介”现象时有发生，租户权益难有保障。

4.规模化、专业化租赁企业少，且发展困难重重。一是租房租赁规模化经营投入大、融资成本高、资金回笼慢，且融资渠道较为单一。银行信贷无专项资金，信托投资基金、租赁收益证券等融资工具尚处于试点阶段。二是租金回报低于商业投资价值点。据测算，目前武汉市场的租金回报率为2%，宜昌、襄樊和十堰大约在3.5%左右。如此低的租金回报率，意味着机构在市场上筹集房源很难有商业价值，更不用说对房源进行投资改造。三是房屋租赁税负过高。尤其是我省自2016年1月日起取消出租非住房13.68%的综合征收率，恢复按现行各税种的法定税率分开申报计征后，房屋出租尤其是非住房出租的税负过高。四是长租公寓有关产权政策不明晰。武汉市集中式长租公寓80%尚未办理产权登记。

5.存量物业改租赁经营政策法规尚不清晰，有可能导致政策性风险。有关商改住、工业厂房改“住”等项目的土地用途调整、规划变更、水电消防配套改“居”等政策缺乏统一规定，因政策风险导致存量物业不能畅通进入市场，反映最强烈的是消防问题。长租公寓运营机构大部分房源都来自于民宅、商办物业、城中村集体产权、国有宿舍、仓库和厂房等物业，但此类物业因存在产证属性与长租公寓经营用途不符或部分产证缺失等问题，大部分无法改造成长租公寓投入运营，运营企业前期拓展的试错成本非常之大；而且，成功投入运营的存量物业，也因手续不完备问题，导致房源无法正常备案，运营企业无法享受对应政策优惠。

6.住房租赁市场监管工作有待加强。住房租赁市场管理体制不顺，存在多方管理，租赁管理分散，房管、工商、公安、社区等部门间缺乏协调，资源难以共享等问题。目前重点是管人管房，是一种防范式管理；同时，租赁管理又严重缺位。一是租赁行为、租赁市场缺乏有效的监督管理，缺乏租赁交易、租金、租期的监管与监测。按照规定，房屋租赁合同实行备案制，但缺乏刚性，对不主动备案的个人难以发现和处罚；且租金收入须缴纳税费，租赁双方没有备案的主动性，导致私有住房租赁多以隐性市场形式出现，约70%的合同未备案。二是专业化的、规模化的租赁机构行业归口不明，准入门槛、准入条件没有标准，专业租赁机构的资质和信用管理尚处于空白。三是租赁行业自律体系和机制不健全。

针对上述问题，立足我省实际，调研组建议：

1.为租赁赋权，刺激租赁需求梯次放大，逐步转变住房消费观念。一是制定具体政策，落实国家、省关于“租购同权”的相关规定，确保租户在租住地享有义务教育、医疗、卫生等公共服务，为租赁赋权，引导居民租赁消费。二是加大教育、医疗等资源建设投入，提高资源均等化水平，逐步缓解公共资源供不应求状况。三是加大对重点人群，特别是新就业大学生的住房租赁补贴力度，结合大学毕业生落户政策推行，提倡公积金可支付住房租金的同时，也鼓励其享受住房租赁现金补贴。

2.增加租赁房源，合理布局。一是积极呼吁国家层面出台房地产空置税，推动、鼓励空置房进入住房租赁市场，发挥资源利用效率。借鉴合肥市做法，对所有出租住房行为进行奖励，盘活存量房源，引导租赁登记备案，规范租赁行为。二是鼓励我省4个试点城市，结合实际情况，将新建商品住房项目中配建租赁住房作为土地出让条件。三是利用城中村改造产业用地建设租赁住房。学习借鉴广州和深圳做法，不再是简单地对城中村实施拆迁改造，而是与长租公寓企业合作，通过“统一包租+投资改造+管理运营”模式，既实现租赁房源提质增量，又便于城中村管理。四是允许办公及生活服务设施用地面积未超过7%、建筑面积未超过15%的工业项目，利用空闲用地建设租赁住房，满足园区产业工人的居住需求。

3.支持规模化、专业化租房租赁企业发展，推动租赁市场提档升级。一是将规模化、品牌的长租公寓企业纳入省政府重点扶持的范围，在政策、资金、税收、人才等方面给予重点支持。落实住房租赁企业纳入全省服务业“三千亿元产业培育工程”支持范围，对符合条件的租房租赁企业给予相应财政支持；设立长租公寓投资基金，实施保障住房货币化补贴、“住房券”等方式引导居民市场化租房；银行等金融机构应设立长租公寓专项信贷资金，以优惠利率或财政贴息方式支持长租公寓发展；试点发行长租公寓投资信托基金、租赁收益资产证券等，支持规模化的长租公寓企业发行公司债；降低长租公寓企业税负，将长租公寓企业的改造成本、装修成本、代收代缴的水电费以及利息支出扣除或将投资采取一定期限扣除折旧，对托管企业采取出租租金扣除房东租金的差额作为企业缴纳增值税、房产税的税基；同时比照高新技术企业减按10%征收企业所得税。二是鼓励机构投资者、房地产开发企业、经纪机构、物业管理企业等投资、营运和管理长租公寓，增加市场供给，以满足市场需求；学习厦门市做法，在战略性新兴产业发展的重点区块，优先配套发展租赁市场。三是鼓励国有企业投资营运长租公寓，充分发挥国有企业引导作用，推动长租公寓企业品牌化发展。

4.逐步完善存量物业改租赁的政策法规，为住房租赁业发展提供制度支撑。一是有效规范推进“商改租”，向上呼吁修改完善消防法规，将消防法规和城市规划、土地管理等配套实施；新建房地产项目，应适当降低商业地产配比，增加租赁住宅配比。二是正面引导小产权房租赁问题。借鉴深圳市做法，在禁止小产权房建设和买卖的前提下，尝试将租赁合法和产权不合法分开考虑；对于质量和卫生条件完好、消防安全的小产权房，可允许出租并加强备案登记和服务监管；对于已经长期租赁并符合条件的小产权房，可以考虑办理居住证及提供子女上学等各种便利。三是规范集体土地上建房租赁问题。注意衔接好现有法律和政策，严格执行集体土地上建房出租的有关法定手续，明确建设主体，明确承租人的相关权利。

5.推进共有产权住房建设，解决“夹心层”群众需求。一是将共有产权住房的保障对象扩大到大中专毕业生和农村进城务工人员。二是加大金融对共有产权住房的支持，在共有产权住房中个人贷款首付比例、企业建设工程抵押贷款、住房处置权等方面，创新相应的金融产品。三是发挥政府对共有产权住房的主导作用，通过搭建国有平台公司来建设共有产权性质的住房，鼓励国有企业、民间组织和房地产企业等共同参与合作建设；坚持多元化房源供应，既要有集中供应、也应在普通商品房中实行配建供应，同时鼓励现有的商品房在去库存时转化为共有产权住房增加供应。四是合理确定定价机制，将纳入共有产权住房试点的公共租赁住房、经济适用住房出售，参照房改政策，按成本价出售，购房人可分次买断产权，也可一次性买断产权；将纳入共有产权住房试点的商品住房以准市场价，采取成本+费用+税收+合理利润叠加方式定价，不采取现行的参照同地段周边商品房市场价适当折扣（一般为85%）的方式定价，避免房地产市场的房价波动，保障购房人权益。

6.加强住房租赁市场监管，促进住房租赁业良性发展。一是加快推进出台我省住房租赁管理办法，明确住房租赁机构备案、租赁合同备案的法定依据，强化住房租赁合同备案、企业备案和从业人员实名制管理；界定租赁主体的权利义务，规范租赁市场和租赁行为，稳定租赁关系；制定行业标准，建立机构准入条件和退出机制；加强规划指引，明确设计及公共配套标准等。二是完善“互联网+租赁”信息管理平台，住建、发改、公安、财政、国土、金融、税务、工商等管理部门应共享信息资源，形成管理合力，为企业和租赁户提供“一站式”服务。三是加快建立租赁企业信用评价体系，促进租赁市场健康发展。四是加大对各类租赁企业的资金账户监管，注重防范行业金融风险；在租赁市场还不规范、制度还不健全的情况下，政府应出台租金指导价格或租金指数，管控租金价格，特别是防止出现少数企业垄断租赁市场，继而无序抬高租金。五是借鉴深圳房屋二维码标识的做法，出台《房屋地址统一编码规范指引》，对全省房屋进行统一、标准和电子化编码。