党的十九大报告指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这在住房领域主要表现为，住房购买与租赁比例严重失衡。培育住房租赁市场，加快建立租购并举的住房制度，既是妥善解决过去住房消费体系失衡和建立房地产长效机制的现实要求，也是满足人民美好生活需要的民生工程，还是推进城市化高质量发展的战略布局。
当前，在多项国家发展战略叠加湖北的背景下，湖北将站在新时代的历史高度，在全国率先建立租购并举的住房制度。
一、基本情况
1.存量住房概况。根据湖北统计年鉴的统计，2016年我省城镇人口3419.19万人、1195.52万户，共有住宅约1691.11万套、15.22亿平方米，人均住房面积44.5平方米，其中保障性住房约141.15万套。虽然人均居住水平并不低，但是居民间、城市间居住不平等程度严重。城市家庭中，人均居住面积低于10平米的家庭占比9.1%、低于15平米的占比17.66%，这一现象在武汉这样的大城市更突出。中国家庭金融调查的数据显示，2016年武汉市住房空置率高达23.5%，宜昌、襄樊和十堰更高。
2.租赁市场规模。
2017年，我省住房租赁人口约565万人，占全省城镇人口的16.14%。其中，武汉市253万人；宜昌、襄樊和十堰等8个人口净流入城市约113万人。从市场区域分布看，主要集中在武汉、宜昌、襄樊和十堰等少数城市，仅武汉就占全省市场的44.78%。
3.新房市场状况。
2016年全省商品住房销售面积7427万平方米，约82.52万套，均价6724.25元/平方米。近10年，我省商品住房价格持续攀升，部分城镇居民，特别是新就业大学生逐渐失去了住房购买能力。市场出现高房价与高空置“双高”并存格局。
4.相关制度建设。
为加快建立租购并举的住房制度，我省先后出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》、《关于因城施策规范有序发展住房租赁市场的通知》等政策文件，并将武汉、宜昌、襄樊和十堰作为我省的试点城市。作为省会城市和全国首批试点城市，武汉先后出台了《关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》、“住房租赁试点50条扶持政策”等政策。
在以上政策的支持下，我省租赁市场规模明显放大，租赁产品品质明显提升，租赁专营企业明显增多，互联网租赁平台日渐活跃。但是随着我省租赁市场的纵深发展，还存在一些突出问题。
二、突出问题
1.租购比例严重失衡。
2015年1%人口抽样调查显示，武汉城市居民家庭租赁住房占比21.4%，低于同期北京的31.2%，上海的32.6%，重庆的21.68%；远低于美国纽约的66.5%，英国伦敦的51.4%，德国柏林的86.1%，日本东京的53.2%。过低的住房租赁率抑制了劳动力流动，导致过多的财富沉淀于住房市场，既不利于实体经济发展，也不利于人力资本的增加，与创新型社会相矛盾。
表12015年相关城市居民家庭住房租赁占比
城市 武汉 宜昌 襄樊 十堰 广州 深圳 中山 惠州
租赁（%）21.4 15.2 10.8 8.9 39.3 72.8 48.9 39.0
2.租赁市场发展水平低。目前，租赁市场上提供的住房大多品质低、服务少，总体处于低层次发展水平。这主要表现在：一是租赁房源主要集中在“城中村”（占比21.6%）和老旧街区（占比18.3%），出租住房老龄化与租户年轻化错配严重；二是租赁企业持有的房源少，无法提供专业化的品质服务。如武汉市2017年机构管理的房源仅占2.2%，远低于荷兰的70%，德国的25.25%；三是现代技术，特别是现代信息技术在租赁行业的应用明显落后于其他行业；四是租赁市场管理不规范，登记备案率低。例如武汉市目前租赁登记备案率还不到2%。租赁市场上房屋安全、“胶囊房”和“黑中介”现象时有发生，租户权益难有保障。
3.租金回报低于商业投资价值点。根据我们的测算，目前武汉市场的租金回报率为2%，宜昌、襄樊和十堰大约在3.5%左右。如此低的租金回报率，意味着机构在市场上筹集房源完全没有商业价值，更不用说对房源进行投资改造；同时也挫伤了散户出租房屋的积极性。即便是出租，基于成本方面的考虑，也仅是选择直租。这是制约目前租赁市场“提质增量”的主因。
4.相关配套制度难落实。租赁市场发展涉及国土、规划、房管、公安、综治、教育、工商、税收、金融和城管等多个部门，虽然我省和相关城市出台了一系列支持政策，但具体政策执行中却困难重重，如租户享受城市公共服务的权利和水平、税收负担、“商改住”和“工改住”面临的消防验收难题、创新性金融产品支持等。
三、对策建议
基于我省省情和存在的突出问题，有如下对策建议。
1.调整用地结构，增加租赁房源，力争到2025年租赁占比30%。5月19日，住建部下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，通知要求热点城市大幅增加租赁住房，在3-5年内，公租房、租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地的50%以上。为增加供给，鼓励4个试点城市，结合实际情况，将新建商品住房项目中配建租赁住房作为土地出让条件；利用城中村改造产业用地建设租赁住房；允许办公及生活服务设施用地面积未超过7%、建筑面积未超过15%的工业项目，利用空闲用地建设租赁住房，满足园区产业工人的居住需求。
通过调结构、增供给，力争到2025年形成公租房：租赁房：商品房=2：3：5的住房结构体系。
2.重点支持3-5家租赁企业发展，减负增效，提升住房租赁品质。重点支持3-5家大型租赁企业发展，落实住房租赁企业纳入我省服务业“三千亿产业培育工程”，将符合条件的租赁企业法人纳入现代服务业领军人才培养对象；支持租赁企业在全省跨区域经营；加大税收优惠力度，建议对住房租赁企业按综合税率或减半征收，或财政奖补，为企业减负。同时，鼓励租赁企业运营公共租赁住房。
3.租户保护，为租赁赋权，刺激租赁需求梯次放大。加快推进我省住房租赁管理办法出台，保护租户的合法权益。制定具体政策，确保租户在租住地享有义务教育、医疗、卫生等公共服务，为租赁赋权，引导居民租赁消费。
4.金融创新，为平台赋能，助推租赁供需两端持续发力。联合人民银行武汉分行和相关金融机构，成立省级住房租赁金融创新平台，帮助和引导租赁企业运用REITs、ABS等方式融资；支持租赁平台建设，推进部门间的信息共享、互联、互通，实现租赁市场的联合监管和公益服务。同时出台《湖北省住房租赁平台发展规范》，保障数据安全和规范使用。
5.建立联席会议制度，成立相关租赁管理机构，保障政策落地。要求各试点城市，建立由主要市领导负责，相关职能部门组成的租赁市场联席会议制度。通过联席会议，重点解决跨部门政策落实难题；增加人员编制和工作经费，在房管部门中设立相应的租赁管理机构，负责租赁市场管理和相关政策实施。
最后，建议将武汉市单设为我省现代租赁产业试点市，鼓励武汉发展现代住房租赁产业，开辟新的经济增长点；同时探索现代租赁市场管理新模式，夯实经济社会发展持久向好的社会基础。
版权所有：中国人民政治协商会议湖北省委员会 备案号 鄂ICP备14008297号
鄂公网安备 42010602001229号 地址：湖北省武汉市武昌区洪山路85号 邮政编码：430071
