长租公寓首先是共享经济下的房地产生意，尤其体现在人（流动租赁人口）房（可出租房源）比较低的二线城市，二线城市的长租公寓分散式模式，主要拿的房源是85平米以上的大户型，这类房源在二线城市出租率非常低，吉家江寓从成立到今天80%的房源从未出租，首先是毛坯房未装修无法出租，已装修的房源业主倾向于租给一家人，但是二线城市仍然要租房的一家人一定是低收入人群，租不起这类房源，最后导致无法出租；因此二线城市长租公寓分散式模式的出现其实是释放了这个城市大量空置闲置的房源，增加了房源供给，标准化的装修和服务给了租客更好的租住体验，且由于房源供给增加整体租金价格反而下降，江寓今年单间价格相比去年下降了100元。
其次对长租公寓来说，位置、产品、服务和金融是四个基本要素。首先是位置，长租公寓本质是房地产生意，根据不同城市，租住人员不同的年龄、收入、工作特点以及个人需求，做到全产业链的产业布局。同时，在整个消费周期中，随着支付能力的提升，用户的消费行为从驿站租房到合租、整租、买房、出租，形成闭环。因此，我们产品定位的实质是解决租房消费的升级以及最后满足租客到买房、出租角色身份的迁移。
长租公寓的核心是提供房产和生活服务，在租客找房—看房—入住—退租—搬家的全流程中，服务是核心，没有服务就不能形成品牌，没有品牌就不能形成高出市场一般价格的溢价能力，没有溢价就不能形成利润。而服务本身也可产生利润，长租公寓基于线下社区所配套的生活服务，基于线上社区所提供的社交O2O服务或将成为未来长租公寓的重要盈利点。
一、长租公寓既离不开金融也不可依赖金融
长租公寓挣不挣钱？
长租公寓挣钱，其平均获利水平为50%毛利，10—15%净利。
那为什么长租公寓缺钱，这是因为所获得的盈利需要投入到规模化的扩张。
租赁市场的规模有多大？以北京为例，链家自如在北京拥有30万间租赁房源，但也只占到2%的市场份额。
所以，长租公寓需要不断持续的投入来扩张市场规模，规模化达到一定体量后才会降低获客、装修等一系列供应链端的成本，才能更好的获取盈利，在快速扩张的过程中，要实现现金流的平衡，就需要动用到金融工具。
总体来说，长租公寓行业面临以下四个金融痛点：
痛点1：前期投入大回报周期长
以链家自如为例，1月16日，链家自如获得40亿人民币A轮融资，早在2017年8月15日，自如即发行了以租房分期消费贷款为底层资产的国内首单租房市场消费分期类ABS，自如对机构投资者的收益进行兜底，在循环期内，如果自如收益不足覆盖投资者本息收益，自如需要补充差额。
痛点2：报表利润低，现金流紧张
长租公寓风口之下，残酷的洗牌已经开始。
2018年3月5日，在上海拥有4000间长租公寓的运营商“爱公寓”资金链断裂，而在前半年，爱公寓刚经历了飞跃式发展，规模从600间公寓发展到了4000间公寓。其扩张的资金来源主要为京东金融和平安好房等多个平台提供的金融产品——租金贷。
爱公寓从房东处收到房子后，通过租金贷可以一次性拿到全年的租金，而房东的房租只需要月付或者季付，租客之后每月的交租，实际上是在偿还租金贷。
为了以低价快速占领市场，爱公寓采取“高成本收房低利润租出”的模式，不惜亏本扩大规模，以用当前的房租去弥补此前收房的成本。
公司本身没有能力扩张，对金融产品高度依赖，爱公寓一夜崩塌。
很多长租公寓就是死在现金流上，而长租公寓的盈利模式仍在探索期。
痛点3：开发商入场，抬高集中式公寓收房价格
房地产开发商在资金、资源、成本三个方面拥有得天独厚的优势，更具有整栋物业的获取能力，开发商资金实力雄厚，以武汉为例，龙湖冠寓、万科泊寓、旭辉领寓等已大举进入租赁市场，收房价格很高，其它如魔方、新派等集中式公寓运营商已基本不具备拿房的可能性，后期预计会转入做运营管理等更轻的模式。
痛点4：长租公寓中小企业融资困难
目前，市场上90%以下的租赁企业运营间数在5000间以下，而这些最需要资金的中小企业因为轻资产无抵押物，无担保方，成立时间短甚至无注册公司无评级，财务不规范反而融资更为困难。
二、长租公寓的金融现状
长租公寓的融资方式目前主要分为股权融资、租金分期、银行贷款、长租公寓供应链金融和资产证券化。
其中以股权融资为代表的吉家江寓获得当代天使轮融资，链家自如获得A轮融资，新派公寓、蛋壳公寓获得B轮融资，魔方公寓获得C轮融资。
租金分期是目前互联网金融平台主力提供的一种产品，主要提供机构包括百度、京东、趣店、会分期、蚂蚁白领、平安好房等，平台提供房源与否成为租金分期市场的两种模式，目前主流平台租金分期利率区间在10%—15%之间，优势是季付、半年付、年付灵活选择，劣势是没有银行介入，资金成本很高。
以国有四大银行为主的银行贷款虽然利率较低，但是门槛较高，目前贷款对象以国企背景、开发商背景、个别民营企业为主，以吉家江寓为例，作为建设银行湖北首家合作民营长租公寓，获得其3000万贷款，同时获得招商银行1000万贷款。
第四个是长租公寓供应链金融，公寓行业是一个很需要现金流的行业，拿下一栋楼、一套房，需要前期收房—装修—采购—招租，出租之后，每个月有持续租金收入，从装修开始实际就切入到供应链金融。过去两年已发行供应链ABS机构有京东保理、万科供应链、碧桂园、世贸等，已快速获批新经济供应链金融ABS的机构有小米公司、比亚迪集团和蚂蚁金服等。
资产证券化也是长租公寓重要的融资模式，当然运用资产证券化需要想清楚这五个问题：
1.ABS以什么资产来做？
2.要发多少规模？（建议至少一万间以上）
3.资产是否具备合规性（比如房屋必须要有租赁备案）
4.原始权益人是谁？
5.是否做好了现金流分析？
总而言之，租赁的全产业链均可作为金融产品的切入点：
三、建议
1.寻求合适的资金资源开辟市场
2.依靠地方政府大力支持
3.通过多渠道融资，初期以天使融资为主，大力扩张期以股权和债权融资相结合，银行融资作为补充；成熟期，以充足的自有资金对外投资和融资获得高额收益。
4.尽量争取税收优惠政策
5.把控好业主端和租客端税收风险
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