省政协委员，黄石市政协党组副书记、副主席黄曲波：推进共有住房建设解决“夹心层”群众需求

2018-07-24 09:32:32  

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2014年初，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等六个城市被选为共有产权住房试点城市，分别在商品房、保障房、还建房三个领域开展试点工作。从各地作法来看，淮安市共有产权住房的制度设计较为完善、合理；北京的作法仅仅是将自住型商品房允许分期付款买断产权的改良；深圳、成都、上海仍处于探索阶段，未形成地方政策。在试点过程中各地不同程度地暴露出一些问题，如申请时间较长，保障房贷款渠道不畅，房屋土地性质无法实现有效变更，定价运作机制不完善等问题。

黄石共有产权住房试点的总体思路是：坚持问题导向，以探索发展棚改型共有产权住房，加快解决阶段性支付能力不足群体住房困难，完善住房供应结构。确定共有产权住房试点四条基本原则。一是政府主导、社会参与。以棚改安置为切入点，以政府平台为主，统筹整合土地、金融信贷、房屋交易、住房保障等相关配套政策，代享政府产权，推进持续发展；二是市场运作、明晰权责。市场化运作，使政府投入显性化，以准确界定各投资主体产权份额，区分权责。为强化个人的产权意识，结合政府财力，明确个人产权不得少于70%，个人产权份额为实际出资购买的房屋面积（含还建面积），其余部分则由政府或参与企业持有。三是管控结合、规范流转。为实现共有产权住房可持续发展，制定共有产权面积、对象控制标准和梯度购买政策，凸显共有产权住房的保障性，鼓励个人及早买断完全产权；四是稳步实施、逐步推广。将共有产权住房作为棚改安置的保底措施，切实解决阶段性支付能力不足的住房困难棚改家庭的安置问题，为满足其自住性需求提供保障。

共有产权住房是打通从租到售的通道，既能满足居住需要，也能满足居民的产权需求。由于现行政策的限制，黄石在实际推进工作中还存在一些困难。

（一）政策衔接不充分。一是定价机制不完善。黄石市共有产权住房参照同地段商品房价格折扣一次性定价，当商品房价格阶段性下跌时，影响共有产权购房人积极性。二是上市回购可操作性不强。从购房者角度看，如何合理确定个人产权部分房屋定价、装修费用和折旧如何计算，是购房者考虑的核心问题；从政府角度看，回购共有产权住房时回收价格的确定、第三方评估机构的选择、回购房屋的再次流转都存在操作困难。三是住房抵押存在障碍。购房人出于购房资金需要、建设主体出于资产运作的需要，均有抵押需求。但因为购房者只占有所购房屋70%的产权，另外30%为国有公司持有，导致抵押权难以实现。

（二）推进共有产权住房需要具备的条件难以保证。一是住建部门规定，共有产权住房配售价格以低于同地段普通商品住房的价格为原则定价。一旦房价因为政策调控、房企布局调整等原因处于下行调整通道时，原定的共有产权住房的交易价格可能出现高于周边商品住房的现象，不利于政策的连续性和长期性。二是普通商品住房开发企业由于共有产权住房开发利润低、占用流动资金时间长、回报率低等原因，参与房源建设的积极性不高。

（三）相关政策限制明显。2014年住建部、财政部、国家发改委联合下发《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）将公共租赁住房和廉租住房统一并轨为“公共租赁住房”，并确定公共租赁住房不得出售，该市在公租房领域试点共有产权政策无法突破，试点方向无法扩展。

落实“房子是用来住的、不是用炒的”这一定位，是满足群众对美好生活需要的必然选择。结合黄石推行共有产权住房的经验，建议：

一是国家层面高位协调、部门联动。共有产权住房制度设计中，涉及发改、规划、国土、建设、房产、财政、物价、税务、金融等多个部门，协调落实相关政策难度大。建议从国家层面组织相关单位集中研讨，解决在公共租赁住房、经济适用住房和普通商品住房领域开展共有产权住房试点中遇到的政策限制，以便深入推进。特别是能否把共有产权住房的保障对象扩大到大中专毕业生和农村进城务工人员，这部分人群无力负担商品房房价，也无资格申请公租房，但其是城市发展的新生力量，且具有较好的成长上升空间。

二是银行系统加快研究出台金融产品。今年初，中国农业银行针对国家正在开展试点的利用集体建设用地建设租赁住房项目，在北京正式发布“法人租赁住房贷款”和“共有产权住房贷款”产品，这为共有产权住房金融产品的出台奠定了良好的基础。国家相关部门能够与银行等金融机构进行深入的研究探索，针对共有产权住房中个人贷款首付比例、企业建设工程抵押贷款、住房处置权等问题，早日出台相应的金融产品，打消银行、企业和个人的疑虑。

三是政府对共有产权住房要发挥主导作用。房子既是消费品、也是投资品，既有商品的属性、也有公共产品的属性。政府要抓好共有产权住房制度的顶层设计，可以通过搭建国有平台公司来建设共有产权性质的住房，也应鼓励国有企业、民间组织和房地产企业等共同参与合作建设；在运作过程中应坚持建管分家、监管分离，厘清政府部门、建设单位、监管单位各自的职责；共有产权住房的共有期限要有时间限定，确保政府资金回收；户型设计要合理，以满足“刚需”为主；房源供应一定要坚持多元化，既要有集中供应、也应在普通商品房中实行配建供应，同时鼓励现有的商品房在去库存时转化为共有产权住房增加供应，实行“企业+个人”共同持有产权。

四是合理确定定价机制。建议将纳入共有产权住房试点的公共租赁住房、经济适用住房出售，参照房改政策，按成本价出售，购房人可分次买断产权，也可一次性买断产权；将纳入共有产权住房试点的商品住房以准市场价，采取“成本+费用+税收+合理利润”叠加方式定价，不采取现行的参照同地段周边商品房市场价适当折扣（一般为85%）的方式定价。采取叠加方式定价时，通过政府税收优惠和国有公司利润的压降，共有产权住房售价约为同地段商品住房市场价的三分之二，房价远低于折扣定价方式，叠加定价方式能够产生三分之一的房价弹性变化空间，避免房地产市场的房价波动，保障购房人权益，推动共有产权住房市场良性发展。