2016年5月国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），鼓励支持培育和发展住房租赁市场。住房和城乡建设部、国土资源部等相关部委联合发布了有关文件，确定武汉等12个城市首批试点。湖北省人民政府也发布了有关文件，强化培育和发展住房租赁市场。在高房价时代，如何有效解决新市民不断增长的租房需求，促进住房租赁新政的发展，有四个关键问题需要解决。
一、有效规范推进“商改住”
《意见》“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”，这个政策既可以增加住房租赁房源，又可以促进巨大商业地产去库存。武汉市目前正推进6个商改租项目，消防修改难度很大。目前全国商业地产严重过剩，2017年上半年武汉优质写字楼空置率达32.8%，迈过30%预警线。
要做好“商改住”新政，需要把握几点：
一是以合法合规为原则，“改变”必须报批。针对建设单位已取得国有建设用地使用权、尚未开发建设或已竣工尚未销售的商业办公用房，实施分类处置政策。通过调整用地规划、调整项目建设规划、调整结构布置、完善销售政策等，推进商业地产改成住宅地产。
二是在办理项目变更和调整时，要注意四个环节：用途改变应计算地价差，可不必马上退还或补交价差，待交易时再考虑价差；还未开始施工的商业地产，根据规划和需要，调整用途和功能；在建项目可提前进行调整并办理有关手续，尽可能优化居住功能；已建成的商业地产可以在内部功能上进行调整和整合。
三是购买或对外租赁时，“商改住”后，房屋最好卖给法人组织，或直接租给个人使用；已经卖给个人的，短期内不得转让，只能出租，控制投机转卖。广州规定：商服类物业销售对象应当是法人单位，已购买商服类物业可转让给个人，但2年后方可转让。购买人必须具有购房资格。
四是建议修改完善有关消防法规，将消防法规和城市规划、土地管理等配套实施，否则商改住无法真正落实。
更为重要的是，对于新建房地产项目，要适当降低商业地产配比，增加租赁住宅配比，需要从政策上加以明确。
二、正面引导大量小产权房租赁问题
据新华网2014年数据：全国有小产权房66亿平方米，8000万人居住。仅北京小产权房就涉及近30万户家庭。截至2011年底，深圳小产权房建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。武汉市“小产权房”多集中于城中村及城市边缘地带，规模庞大。尽管小产权房普遍存在卫生条件、消防安全、物业管理及“二房东”等系列问题，但按照《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（征求意见稿）的提法：以城中村为主的庞大的租金相对较低的住房租赁市场，约占总租赁住房70%，已成为深圳房地产市场最重要的组成部分，它解决了大量人口的居住问题，降低了房价对于居民“住有所居”的冲击，成为大学毕业生、外来人群来深的“第一站”，成为深圳吸引人才、积聚年轻人口的重要支柱。
小产权房已成为一个非常庞大的市场，虽然无法转正，但也不可忽视或一拆了之。在住房租赁新政背景下，如何依法、科学、合理地管理小产权房需要智慧和胆识。一是坚决反对和禁止小产权房的建设和买卖，这个底限不能突破。二是可以尝试考虑将租赁合法和产权不合法分开考虑，这是处理小产权房问题的关键。对于质量和卫生条件完好、消防安全的小产权房，可允许出租并加强备案登记和服务监管。三是对于已经长期租赁并符合条件的小产权房，可以考虑办理居住证及提供子女上学等各种便利。深圳是全国首个正面面对小产权房并认定其租赁合法的城市，提出各区应加大小产权房租赁合同备案管理，保护租赁双方权益。
三、规范集体土地上建房租赁问题
一是衔接好现有法律和政策。《土地管理法》第44条、63条、66条等对于集体土地建设用地有很多明确规定，包括：涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准等等。国务院办公厅和国土资源部也先后发文明确规定：“严禁擅自利用农村集体土地兴建公共租赁住房”、“单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发”。为了推行集体土地建房出租，需要对相关法律进行修改或解释，各项工作推进应在法律范围内。
二是严格执行集体土地上建房出租的有关法定手续。建设项目应当符合城乡规划、土地利用总体规划及乡镇土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地。可能的情况下，开展集体土地建房出租布局规划；必须办理土地转用手续，不是简单签订协议；土地取得是直接协商还是通过市场程序，必须提前进行约定。既要通过评估合理确定土地底价，也必须明确市场取得方式，比如竞争性谈判，或者逐步招拍挂。
三是明确建设主体。村民不能作为主体建房出租，农村集体经济组织是最合适的建设主体单位。应确保农村集体经济组织自愿实施、自主运作，坚持由集体经济组织自行开发运营为主。但农村集体经济组织无力建设运维的，可以委托其他组织。充分发挥国有房地产企业的引领和带动作用，协调好几个方面的利益关系。
四是明确集体土地房屋的承租人的相关权利。除了居住之外，承租人应获得大部分相关基本公共服务的权利，比如居住证办理、小孩就近上学等系列问题。同时发挥优势，与国家和地方的有关人才公寓、创客空间等结合起来。并加强集体土地建房出租的监控管理，避免造成环境、经济、法律、社会等多方面的问题。
目前北京已在集体建设用地上建设1.2万套租赁住房。今后5年，北京计划建设租赁住房50万套，并由区政府按市场价格整体趸租作为公共租赁住房，再向中低收入家庭按公租房价格出租，差价由政府补贴。
四、完善住房租赁新政配套政策
一是前期准备阶段的政策：1.土地政策：包括土地拍卖和规划时，考虑了租赁型住房的需求，要求开发商持有一定比例的住房进行租赁运营；限地价和房租政策，给予地价优惠；适当规定一些地块只租不售，全国有约80块“只租不售”地块相继推出。2.金融政策：鼓励金融机构向住房租赁企业支持；鼓励支持发行住房租赁长期债券，支持租赁不动产证券化产品的发行,稳步推进REITs试点。3.其它政策：包括鼓励支持国有企业组建住房租赁企业；可能的情况下，采用PPP模式，大量引入社会资本投入住房租赁行业，提高公租房运营保障能力。4.是学习沿海经验，鼓励支持企业在市区和园区空余土地建设职工租赁住房，既降低职工生活压力，也有利于企业吸引人才。
二是配置住房租赁的政策，吸引更多人参与住房租赁和服务，政策包括：1.金融政策：进一步支持公积金支付房租政策，无房者租房可提公积金付房租，连续足额缴存满3个月等，本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可提取住房公积金用于支付房租。合肥市规定每家每年提取公积金不超过15000元。2.税收政策：机构出租房屋，要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税等，负担较重。对依法登记备案的、达到一定标准的住房租赁企业、机构和个人，符合政策的给予税金优惠、奖补和支持等。3.分析针对合适的出租者和承租者对应的条件和鼓励支持详细措施，包括承租者办理户口和其他手续的流程等。
三是运维住房租赁的配套政策。1.明确租房者在基本医疗、计划生育、公共卫生、基本养老、就业服务、社会保障等方面享有的基本公共服务。2.义务教育是其中突出的问题，既敏感又不好操作，但仍然有深入研究的必要。近几年武汉外来人口爆增，有房有证有户口的都要摇号入学名校，租房户就更难了。武汉市江岸区规定，同一房屋5年内限制入学名额，5年内对口学区只能用一次，对今后5年内租赁或出售二手房价格是有重大影响的。可以学习日本做法：日本的公立中小学，不管是校长还是老师，都定期更换，不断地来回流动，教育资源在各个区域均衡分布。
四是租赁监管及后期配套政策。包括对于对出租人的监管（包括公租房；租赁企业的出租住房；企业出租的住房和个人房源出租）、对于租赁中介机构的监管、对承租人的监管以及办理登记备案及纳税等方面的监管。住房租赁还有其他方面的附加功能，比如社会组织的网格化管理、社区管理、党建工作等。租赁管理需要利用信息化手段，与物业管理和网格化等联网，提升租赁管理水平。重点是要将各个部门的信息化平台打通，构建一个大的共享平台。既提高整体效率，也节省运维成本。
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