省政协委员，宜昌市政协党组书记、主席宋文豹：建立租购并举制度提升市民归宿感

2018-07-24 09:29:24  

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认真贯彻落实十九大精神，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，是一项十分重要的惠民生举措。宜昌市围绕推行租购并举制度，建立保障房、安置房、租赁房和商品房“四房”体系，不断提升市民归属感，进行了一些有益探索。

一、宜昌市试行租购并举制度取得初步成效

（一）加强市场供给，保障市民刚性需求。近年来，一方面大力完善城市基础设施和城市功能，加大市场供给，去年城区商品房建设用地供应1143亩，同比增长47.2%，确保了商品住房用地供需平衡。另一方面引导房地产企业打造宜昌特色产品。在积极满足多层次需求前提下，以65%的产品保障首套房需求者，重点建设90-120平方米的户型，在三线城市房价上涨压力大的情况下，去年城区新建商品住房销售均价为6432元/平方米，基本与全市人均可支配收入增长相适应。

（二）加强政策支持，让创业者安居乐业。着眼于“大众创业、万众创新”和城市发展趋势，加强顶层设计，多策并举，相继出台《关于鼓励和支持高等学校毕业生在宜就业创业的通知》《宜昌市城区农民工购房补贴实施办法》《关于深化户籍制度改革的实施意见》《关于调整和完善住房公积金政策的通知》等政策措施，积极满足创业创新者需求。一是加大优价产品供给。在城市功能完善的峡州大道沿线、发展大道沿线、点军江南片区、宜昌职教园等区域提供大量价位较低（5000-6000元/平方米）的商品房投放市场。二是鼓励农民进城创业。对农民、农民工在宜购买商品房及二手房给予财政补贴100元/平方米，仅去年就受理补贴申请近10000套，已核发6000余套。三是加大人才房保障力度。在兴建市级人才保障房的基础上，积极支持南玻、中兴等重点企业人才公寓、蓝领公寓建设，确保人才引得进、留得住。

（三）加强兜底保障，让困难群众住有所居。充分发挥政府在保障性安居工程中的主导作用，坚持一手抓棚改，一手抓住房保障房分配，确保低收入人群住有所居，形成低端有保障的住房供应和保障体系。一是坚持改革全力推进棚户区改造工作。自2010年以来，全市共实施棚户区改造19.2万套，43万棚户居民“出棚进楼”，特别是2015年国务院启动三年棚改计划后，棚改提速增效，共实施棚户区改造10.6万套。二是先行先试加大公租房保障力度。自2009年以来，全市纳入全省公租房建设目标任务的项目305个68752套，其中市本级建设公租房18481套。截至目前，全市已分配61675套，城区已分配16603套。近三年来，以创新的精神强力推进城区公租房保障工作，将公租房保障范围扩大到城镇中低收入住房困难群体，将住房困难的新就业大学生、外来务工人员等新市民，公交司机、环卫工人、青年教师和医生纳入保障范围，5.3万户公租房申请家庭“圆梦安居”。公租房租金标准按照不高于同地段、同类型住房市场租金90%的原则，由市物价部门核定。目前城区公租房月租金标准为8.5元/平米至10元/平米。对于最低收入、低收入家庭，在规定配租面积内分别按租金标准10%、30%缴纳，物业费按50%缴纳。对于新就业大学生，取得博士或硕士学位的，配租保障标准面积内的按照40%缴纳租金；取得本科及以下学历，配租保障标准面积内的按照50%缴纳租金。公租房管理走在全省前列。三是以创新精神加大城镇化村民安置力度。对在集体土地上居住被纳入城市建设新区范围的村民，按照安置早安排、早部署、早落实，提前谋划的要求，共开工建设1100万平方米安置房，安置5.5万户。

（四）加强住房租赁市场培育，让“居住”更便利。围绕加强住房租赁市场培育，一是出台政策。2017年12月，《宜昌市加快培育和发展住房租赁市场建立租购并举住房制度的实施方案（试行）》印发实施。二是积极培育。以满足新市民需求、吸引优秀人才安居为出发点，通过培育市场供应主体，发挥国企引领带动作用，依托其组建或新组建市属国有住房租赁公司，开展租赁住房、人才公寓建设和运营；支持房地产开发企业开展住房租赁业务，从单一开发销售向租购并举转型；鼓励企业或个人将闲置和低效利用厂房按规定改建为租赁住房；允许将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房。力争到2020年基本建立租购并举的住房制度，形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。目前，全市已有147家中介公司开展房屋租赁业务。三是加强监管服务。积极与建设银行三峡分行开展住房租赁战略合作，并正在搭建租赁监管服务平台，运用“互联网+房管+金融”模式，推动全市住房租赁市场发展。同时，在宜昌市房产交易网开设“住房租赁”板块，宣传住房租赁政策法规，及时发布房源信息，加强租赁机构管理，实现监管服务一体化。

二、目前存在的主要不足

（一）优选租房的现代意识还未形成。从现实情况看，由于长期形成的居屋所有的观念根深蒂固，大多数人只要条件允许首选的还是买房居住，对租住住房优越性认识不够，接受度不高。

（二）企业发展住房租赁业务积极性不高。由于大多数三线城市住房租赁市场不完善、质量整体不高、租赁关系不稳定等问题明显，加上缺乏政策性支持，开展住房租赁业务建设投入和经营成本较高，回报率相对较低，目前企业普遍都把其作为发展房地产业或其他业务的补充部分，服务专业化水平不高。

（三）住房租赁信息不完整。由于公租房、市场主体租住房等信息较为分散，市民如要快捷地租住房屋，往往要通过许多渠道了解、打听、比较等，能在什么地方租，能享受什么优惠政策，并不能“一网打尽”，对城市新市民或外来流动人口来说，“信息不对称”问题更显突出。

（四）公租房管理方式亟待优化。当前公租房运营管理方式还跟不上政策和形势的变化，“住进容易退出难”，是目前在后期运营管理中普遍存在的问题。

三、有关意见建议

（一）建立推进“租购并举”制度落实的领导协调机制。省市县三级都要建立政府推进“租购并举”制度落实的领导协调机制，加强发展预期分析，用“租购并举”理念编制好房地产中长期规划，在商品房配建保障性住房、加快推进公租房货币化、加强金融财税对市场主体发展住房租赁业务支持等方面研究制定政策性措施，提高顶层设计的科学性和政策支持的精准性。

（二）加强舆论引导。欧洲国家租房率普遍在50%左右，深圳等国内先进城市也在充分发掘租赁房的重要保障作用。各级媒体应加大对“租购同权”政策和国内外发达城市“以租为先”先进理念的推介，让大家充分认识租住房屋的经济实惠性、灵活性、便捷性，主动变“重购轻租”为“以租为先”，鼓励各类人士轻装上阵创业创新。

（三）多措并举支持住房租赁市场发展。一是全面落实“租购同权”政策。通过落户、就业、上学等“同权”的惠民生现实，全面消除租房者的心理障碍和顾虑，为住房租赁市场发展创造最优环境。二是坚持政府主导。加大科学布局发展公租房的力度，积极发挥国有企业的引领带动作用，研究探索建立长期稳定的发展租赁市场机制。三是加大金融税收支持力度。在税收方面，建议针对出租房屋主体收益率低的现实，参照对个人出租房屋者减免税收方式，对市场纳税人出台相应政策，或者将目前缴纳税收涉及税种多（增值税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税等），缴税比例高（10%左右），实际征收率不高等状况进行改进，采用5%左右的综合征收率征收。四是加强法治保障。加快《住房租赁条例》的立法工作，为住房租赁市场的进一步完善和发展奠定坚实基础。

（四）加快“租购并举”一张网建设。按照省住建厅推广宜昌“互联网+住房保障”政务服务信息系统建设要求，在城区加快推进系统在公租房后期管理中的应用，完善棚改信息、房改管理、统计分析等系统功能；在加快推进信息化建设，实现公租房、棚改信息一城“一张网”的基础上，为市场主体租赁提供服务平台，不断扩大“租购并举”信息量，逐步实现租购信息一网打尽。

（五）优化公租房管理方式。在全面落实《湖北省城镇保障性住房管理办法》（省政府令第398号）的基础上，探索建立先租后购、可租可购、进退灵活、退出多管齐下的管理机制，推进“互联网+住房保障”政务服务等管理方式，提升管理水平。